本文发表于《现代物业》杂志，文献编号：1671-8089(2009)01-0040-02，谢绝转载。

题目：《中小型城市住宅小区物业管理发展探讨——以河北省□□□市为例》

摘要：自上世纪90年代以来，住宅小区物业管理在我国各中小型城市获得了迅猛的发展，目前已经成为国民经济中极具活力的朝阳产业。但在发展过程中，物业管理产业出现一些制约发展的难点问题，如何才能破解难题，推动住宅小区物业管理科学、规范、健康、快速发展？本文拟就以上问题作初步探讨。

关键字：中小型城市，住宅小区，物业管理，发展

    物业管理，即物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。该服务可大幅提高城市管理专业化、现代化的水平，为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康的生活环境，确保物业功能的正常发挥并延长物业的使用年限。
    我国的物业管理是改革开放和社会主义市场经济的产物。随着人民生活水平的提高，人们对居住质量的要求，开始从住房面积的单一标准，逐渐转向对居住环境和综合服务质量的追求。加快住宅小区物业管理发展，已经成为我国各大、中、小型城市的共识。根据中国物业管理协会2007年统计，当年全国物业管理企业已超过3万家，从业人员500万人以上，行业年产值达6000亿元，并每年以20%的速度迅速攀升。物业管理在全国各地快速发展的事实证明，该产业在具有旺盛的市场需求和强大的发展潜力。加快城市住宅小区物业管理产业发展，符合创建全国文明城市的需要，是改善人民居住环境质量、促进经济和文化繁荣的必要举措。

    一、□□□市住宅小区物业管理的现状及问题分析
    □□□市位于河北省□部，拥有□□区、□□□区、□□□区3个分体式城区，城市面积72.1平方公里，城市居民37.5万人，人均住居面积22平方米，住宅小区167个，物业管理企业68家，2007年总产值1220万元。经笔者调查，□□□市住宅小区物业管理主要存在以下三个问题：
    （一）、物业管理覆盖率较低
    目前，□□□市住宅小区物业覆盖率不足30%，旧城区大多数住宅小区缺乏物业管理。大量房屋公用区、庭院绿化区被任意占用，普遍存在私搭乱建、垃圾随意堆放等现象；部分房屋失养失修，设备残缺不全，道路、绿地、花园、广场、路灯等市政公共设施损坏严重；地上、地下管道不畅，时常出现污水四溢的情况；个别小区环境脏乱，极大影响了居民生活质量。
    （二）、部分企业服务不到位
    部分物业管理企业与政府社区管理部门缺乏有效衔接，与公共安全、消防、联防、供电、供水等职能单位的协调机制不够完善，并普遍存在工作人员年龄偏高、专业技术知识缺乏等情况，整体素质很难满足新形势要求。在服务中经常出现道路、广场、停车场、绿地等公共区卫生状况不佳，垃圾清运不及时，安保措施不严密等现象。
    （三）、物业管理费收缴困难
    □□□市几乎所有物业公司都为住宅小区物业管理费收缴困难所困扰。据笔者了解，目前在缴费情况较好的住宅小区，物业管理费缴费率可达80%左右，而在一些情况不佳的住宅小区仅有10%。不愿主动缴费的业主感觉物业管理企业的服务可有可无，并没有给自己带来实际好处，即使自己不缴费也可以享受物业管理企业的公共服务，况且未缴物业管理费的业主还有很多。在旧城区的绝大多数住宅小区，居民普遍认为从前没有物业管理时，公共区域的卫生也有街道办事处或环卫局的清洁人员负责，有了物业管理后并无根本改变，因此拒绝缴纳物业管理费。

    二、对□□□等中小型城市住宅小区物业管理发展思路的建议
    根据社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，□□□及其他中小型城市住宅小区物业管理发展的基本思路应为：结合当地实际情况，以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，积极引进先进地区成型经验，走“专业化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作”的道路。打破地方保护主义、本位主义的垄断，引进、形成一批实力雄厚、人才集中、技术先进、通过ISO9002认证的物业管理企业，全力提高住宅小区物业管理的整体服务水平和覆盖率，推动当地物业管理产业走上科学、规范、健康、快速发展的轨道。

    三、对□□□等中小型城市住宅小区物业管理发展策略的探讨
    笔者认为，要加快□□□及其他中小型城市住宅小区物业管理发展，应采取以下六项策略：
    （一）、发挥政府引导职能
    当地政府要减少对物业管理企业的行政干预，出台并落实《物业管理招标投标管理办法》，规范竞争机制，杜绝在业主选聘物业管理企业时出现政府“指定”、“预定”现象。同时加强对物业管理公司的资质管理，定期予以审查，对服务不达标的企业要坚决取缔。各街道基层组织要加强对住宅小区物业管理企业的关心和支持，将物业管理与创建和谐社区等中心工作结合起来，充分运用物业管理平台进行组织、教育工作，与物业管理公司共同开展消防、安全、卫生等方面的宣传，使住宅小区成为社会主义精神文明建设的窗口和基层公共管理形式创新的典范。
    （二）、推进企业优化整合
    要加快住宅小区物业管理发展，必须对物业管理企业实行优胜劣汰，优化资源配置。现阶段，□□□市关无资质等级的住宅小区物业管理企业较多，少数房地产开发商固守“肥水不流外人田”的传统观念，自已成立物业管理企业负责开发的楼盘。这种做法的直接后果是：由于房地产开发商普遍没有物业管理经验，所以这类物业管理企业工作人员专业性不强，服务意识较差，管理水平较低，业主满意度不高。此外，由于开发和经营一体，所以开发商和物业管理企业责、权利不清，造成许多开发遗留的问题责任后移给了物业管理企业。从长远来看，为促进行业健康发展，这类已有的物业管理企业宜通过兼并重组，实现生产要素的优化组合。并通过比较，促使房地产开发商认识到开发与管理分离的好处，通过招标方式选择优秀的物业管理企业，分清建管责任。
    （三）、倡导分工协作发展
    随着社会的不断进步，城市功能划分将越来越细，对于物业的日常管理维护保养的要求也会日益提高，物业管理企业将逐渐倾向于起到统一组织、调度和资源整合与分配的作用。如果物业管理企业一味追求小而全，过分增加各种专业设备及相关专业技术人员，必将大幅增加经营成本，且这些专业设备无法充分发挥其潜在的使用价值，造成大量的资源浪费，不符合现代企业资源共享、集约经营的发展原则。如果物业管理企业组织专业公司对业主提供具体服务，则可最大限度的避免这些矛盾。比如房屋维护可由专门企业负责，景观绿化可由园林公司承担。目前□□□市物业管理企业的保安人员只负责具体住宅小区的安全，没有维护小区周边治安的职责。假如由专业保安公司统一负责若干相邻住宅小区的治安，这些公司必然会按照规范成片的现代化管理方式运作，将大大加强住宅小区的治安防患能力。
    （四）、强化双方信息交流
    做好一个住宅小区的物业管理，仅靠物业管理企业一方是远远不够的，必须得到广大业主的支持和配合，因此双方必须建立及时、全面的信息交流渠道。企业是以获取利润为目的的经济组织，物业管理企业要生存、要发展，没有利润是不可能的。在满足业主服务要求的前提下，如果物业管理企业所摄取的利润适当、合理，那么物业管理费将不难收取。物业管理企业应对所有服务项目的收费明码标价，收费项目、标准、办法、预期效果要在住宅小区的显著位置予以公布，接受全体业主的监督，增加企业财务管理透明度。在与业主委员会保持充分交流的基础上，通过不定期上门征询意见、满意率问卷调查、组织社区文化活动等形式，广泛收集业主意见，积极协调、满足各方面的需要。
    （五）、提升从业人员素质
    劳动密集型的特征决定了人力资本是物业管理产业创造价值的关键要素，人才是物业管理的核心竞争力。□□□等中小型城市物业管理行业起步较晚，人才储备基础薄弱，从业人员来源各行各业，其专业背景的多样性和差异性，加上缺乏严格的专业训练，显露出整体素质参差不齐。因此物业管理企业必须高度重视提高从业人员的综合素质和专业技能，应强化业务培训，各类人员须经考核合格后，方可持证上岗。除此之外，物业管理企业还应根据从业人员的情况和工作岗位的需要，定期或不定期的对从业人员进行短期专题培训，不断提高从业人员的专业技术水平。
    （六）、拓展企业经营范围
    缴费不足、利润较低是□□□市物业管理企业生存发展的最大障碍。要拓宽收入渠道，弥补经费不足，可尝试采取“一业为主、多元为辅”的经营办法。在不断提升自身服务水平的基础上，物业管理企业可以发挥自身优势，扩大经营范围，介入家政服务、中介服务、餐饮服务、儿童托管服务、商品零售服务等领域，既可以方便居民的生活，又能增加收入来源。

参考文献：
中国市场监测中心.2008中国物业管理市场现状分析与发展研究报告[M].2008.
□□□市统计局.2007□□□统计年鉴[M].2008.
中国物业管理协会培训中心.物业管理基本制度与政策[M].中国建筑工业出版社.2007.
谢凯.小区物业管理(第四版) [M].广东人民出版社.2002.

1、 万法归一，一归何处？
【huwd批注】『万法』在佛学中通常指的是『一切观点、事情、物体』。『万法』由因缘而生，没有自性，没有自性就是空，所以都可以看作是空性的。由此，『万法』都是同一个『空』，所以叫做『万法归一』、『万法一如』。『万法归一，一归何处？』这个问题，问的是『空』在哪里？『空』是什么？

2、 宗下有云：『不思而知，落第二头；思而知之，落第三手』。如何才能是第一机？
【huwd批注】禅宗有这种说法：『不经思考得出的认识（即在生活、求学中积累的认知）是第二手的；经过思考得出的认识（即根据生活、求学中积累的认知而思考的结果），是第三手的。』那么什么才是第一手的？

3、 不空如来藏是空还是不空？
【huwd批注】『如来藏』一词在佛学中，指的是在深陷烦恼的每个众生之中，都隐藏着清净的『真如』。『真如』是不受烦恼污染的，众生只要找到自己的『真如』，就可以摆脱烦恼，乃至成佛。『如来藏』又有『空』与『不空』两个『特性』。简单来说，就是『如来藏』虽为烦恼掩盖，却离脱一切烦恼，所以称为『空如来藏』。『如来藏』中有着全部佛法，所以称为『不空如来藏』。『不空如来藏是空还是不空？』这个问题，问的是——有着全部佛法的『如来藏』，是『空』还是『不空』呢？换个说法，即『佛法』是『空』还是『不空』呢？

南宗禅法要求较高，适合『悟性高』的人修习，悟性不高的人，再怎样辛苦参禅成就也是有限的。曾有僧人问晚唐的赵州和尚『万法归一，一归何处？』这个问题，赵州和尚的回答是『我在青州做了一领布衫，重七斤。』这个答案到底告诉了提问者什么？寻常人是很难明白的，即便是悟性高的人，有时也需要某种触动、某种启发才能领悟。

附带一提，这三个问题，我一个也答不上来。

　　朱由检（崇祯皇帝）是水瓶座的，这是明朝灭│亡的关键原因之一。
　　
　　通常来说，水瓶座的人内心世界极为错综复杂，很难理解。他们给人的表象是朴实爽直，但内在心理总是在悖论和矛盾的境界中徘徊，在某情况下会表现得异常冷漠和不近人情。由于土星的影响，水瓶座的男人性格比较孤僻，略带忧郁，没有安全感。在登│基初期的一段日子，朱由检的彷徨无助、忧心仲仲留给人们深刻印象，他相信自己迫切需要一件武│器来保护人身安全，因此向太监赊买了一把剑。以此为开端，在近二十年的执│政生涯中，朱由检常常装出高高在上或是严│厉的姿态以掩饰自己内在的脆弱。
　　
　　水瓶座是一个孤独的星座，与享受孤独的天蝎座不同，他们害怕孤独却无法摆脱。朱由检永远无法期待朋友和家人的帮助，这与他的身份和命格有关。作为一位君│主，他没有朋友，也不可能交到朋友。而根据中国传统术│数，朱由检的八字是辛亥庚寅乙未巳卯，属于极为凶恶的“四克”类型，即克父母、克兄弟、克妻妾、克子女。他的命运坎坷到什么程度呢？他三岁克死母亲，九岁克死父亲，先后克死五个同父兄弟，十六岁克死哥哥天启皇帝，三十五岁克死全部妻妾，他有六个儿子，其中三个幼年夭折，剩下的三个除了朱慈炤（很多资料讹传为朱慈焕）之外，没有一个活到成年，而可能活到成年的朱慈炤又惨│遭横│死。
　　
　　一个典型的水瓶座是非常重视面子的——除了在爱情中。有人说，一个水瓶男人如果获得一千元的话，他会告诉自己的妻子得到五百，告诉自己的朋友得到一千五。朱由检因此付出很多不必要的支出，而不能将有限的金钱用于需要的地方。晚明科学家宋应星在崇祯年间做│官，期间他在《野议》中指出，某次朱由检决定力行节俭，于是在当年的元宵节悬挂了春节时的旧灯，仅此一项一次就节省了六十万两白银。但这样还远远不够，宋应星同时强调，皇宫里面的酒缸难道只能用一年，明年就必须换新的么？京城市面上一双靴子只有七钱，而皇宫采购靴子一次就要一百三十万两白银。毫无疑问，朱由检喜好面子的性格，使明朝捉襟见肘的财│政陷入了雪上加霜的困境。
　　
　　水瓶座的人格型态是对这个世界充满理想，所以在某种程度上来说，水瓶是个爱唱│高调的星座。只是水瓶座的理想未必能够为其他人了解和接受，在很多人看来，朱由检是一个比较脱离实际的人。他即│位不久，户科给事中韩一良在奏│折中披露了当时官│场的贪│污状况。高度理想化的朱由检似乎单纯的将世人划分为好人和坏人两类，好人是应该尽快找出并奖励的，坏人是应该更快找到并惩│罚的。于是他决定重奖这位好人，并让韩一良当着文武百官的面指出哪个官│员是坏人。没有人敢这样做，没有人肯这样做。韩一良注定让朱由检感到失望，而朱由检也注定让韩一良感到失望。
　　
　　朱由检是一位低EQ型命运曲线的水瓶座男人。偏激、叛│逆、顽固、标新立异、倔强、不圆滑、无情、无聊、拒绝沟通、缺乏信心、愤│慨、乖张、反│抗等水瓶座具有的负│面情绪特征很明显的体现在他的一生中。受到土星的影响，朱由检天生情绪压抑，总是在心中觉得自己背负着很多的责任，有很大的压力，且这种压力是土星加上代表异常行为的天王星，使得朱由检有时会显得有些神经质，因为很多部份牵涉到表达不当，造成很多困扰，这种困扰又跟他的反│抗性有关，而且他为了坚│持理念、理想，反而没有立│场，不能很好地调适这种状况。这种遭遇也使得他的性情更为冷漠、乃至不可理喻。
　　
　　水瓶座的人很聪明，但通常比较晚熟。不少水瓶座的人经过重重的考验，到中年期才会渐渐拥有声名和成功。然而朱由检却没有这样的机会，他严重缺乏相关的经历。让一个十几岁的少年成为实│权的国│家元│首，无疑是非常不合适的。中年的朱由检更为稳健，如果他登│基时是这个年龄也许会有个不错的结局，但是历史不能假设。
　　
　　朱由检的一生是很不幸的，我们不应该过分苛求他的责任。但是有必要指出，朱由检的星相、命格确实对明朝的灭│亡起到了很大影响。这是揭│开历史的重重迷雾后，显露出的真│相。


 

农民军攻破北│京城（同时期西方人的想象）



水瓶座星图

“这是一个刻骨铭心的教训，这个人由于倨傲无礼和蓄谋反叛而丢掉了性命。”
——曼苏尔

　　作为阿拔斯王朝的开国元勋，阿布·穆斯林的成功意味着波斯人在阿拉伯帝国影响力的急剧增强。他是一位出色的活动家和绝世的军事天才，但是在权力斗争中却显得极不成熟。我们可以把阿布·穆斯林看作阿拉伯世界的韩信，他的结局也与中国的韩信毫无二致。

　　来自波斯的青年

　　阿布·穆斯林的全名是阿布德尔·拉赫曼·阿布·穆斯林（Abdel Rahman Abu Muslim），在中国古籍中被称为“并波悉林”。他是一位波斯人，皈依伊斯兰教后，曾同其他人一起去麦加朝觐。在那里，阿布•穆斯林遇到了阿拔斯家族的穆罕默德·阿拔斯。阿拔斯家族是一支权势显赫、影响很大阿拉伯贵族，他们早在倭马亚王朝的统治出现危机之前，就谋划夺取哈里发的宝座。这个家族为此建立了一个秘密组织，组织中有12位首领和70位成员，平时往往以商人的身份进行活动，穆罕默德·阿拔斯就是该秘密祖师的首领之一。穆罕默德·阿拔斯非常欣赏这位20岁的青年人，于是把他吸收进阿拔斯家族的秘密组织，将他作为自己的代表派往呼罗珊，宣传阿拔斯家族的主张，并策划针对倭马亚王朝的反抗活动。

　　747年，阿布·穆斯林回到呼罗珊。在这里，他努力将伊斯兰教与各种信仰调和起来，取得了显著效果，据说一天之内就有60个村子的居民加入他的队伍。通过一系列努力，阿布·穆斯林成功把一切反对倭马亚王朝的当地人争取到自己的阵营中。阿布·穆斯林的活动引起呼罗珊总督的不安，他决定派遣军队去镇压阿布•穆斯林和他的追随者。这一举动更快的结束了自己在呼罗珊的统治，无数对倭马亚王朝不满的呼罗珊人拿着武器聚集在阿拔斯家族的黑色旗帜下，阿布·穆斯林很快夺取了呼罗珊大部分地区，并于748年将倭马亚军队彻底逐出。749年，阿拔斯家族的阿布·阿拔斯来到呼罗珊，阿布·穆斯林奉他为自己的君主。

　　呼罗珊的总督

　　在阿拔斯王朝建立初期，新王朝的统治并不稳固。在呼罗珊的布哈拉城，一位曾经参加反倭马亚运动的士兵对公众宣称：“我们为反对倭马亚王朝进行了斗争，因此流血牺牲，目的并不是为了臣服于阿拔斯王朝！”他呼吁人们继续进行反抗，在很短的时间内就聚集了三万人之众。阿布·穆斯林得到消息后，立即派遣自己的部将前去镇压。阿拔斯王朝的军队在布哈拉遇到了坚强的抵抗，为报复当地居民，阿拔斯军占领城市后进行了血腥的大屠杀，大部分居民被杀害，没有死于刀下的人都被吊死在城门上。胜利者最后纵火焚城，据说大火一直燃烧了3天。

　　以“屠夫”自诩的阿拔斯王朝开国哈里发阿布·阿拔斯，曾派自己的弟弟曼苏尔去作阿布·穆斯林的助手。来到呼罗珊后，曼苏尔发现阿布·穆斯林在当地拥有近乎绝对的权力，俨然一位独立的君王。于是向自己的哥哥提议，请他及时除去这位功勋卓著的总督。阿布·阿拔斯因而怂恿驻守撒马尔罕的将领率军攻击阿布·穆斯林，但是没能成功，哈里发随即将失去利用价值的失败者撤职处死，以此消除阿布·穆斯林的疑虑。

　　753年，阿布·穆斯林与曼苏尔前往麦加朝觐，在返回时得到阿布·阿拔斯的讣告。借助阿布·穆斯林在呼罗珊的军队，曼苏尔击败了坐拥大军的叔父阿卜杜拉。他曾向阿布·穆斯林保证，击败叔父后一定会给予丰厚的回报。然而达到目的后，曼苏尔马上开始设计诛杀这位功勋卓著的总督。他派官员来到阿布·穆斯林的军队中，要求清点讨伐阿卜杜拉获得的战利品。阿布·穆斯林勃然大怒，指责曼苏尔“怎么能只让我杀人，而不让我保管财富？”决定立刻打道回府。这时，曼苏尔早已委任了新的呼罗珊总督，并命令他出任叙利亚总督。阿布·穆斯林拒绝接受任命，这样一来，曼苏尔就有了除去他的借口。阿布·穆斯林是一位卓越的将领和活动家，在政治争斗中却远非曼苏尔的对手，最终他束手就擒。

　　遇害前，阿布·穆斯林对曼苏尔说：“留下我，可以对付你的敌人。”曼苏尔回答：“除了你，我没有更大的敌人。”

　　尽管他的统治与仁慈无关，阿布·穆斯林仍在呼罗珊地区拥有极高的威信。效忠于他的部下很快在呼罗珊地区掀起了针对阿拔斯王朝的反抗。什叶派穆斯林将阿布·穆斯林作为殉教者加以崇拜，直到12世纪，反抗阿拔斯王朝的什叶派领导人仍然将自己的活动与阿布•穆斯林的名字联系在一起，一个极端的教派甚至认为他就是为真主的化身。




阿布·穆斯林的半身像